При этом стоит отметить, что институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риэлторы, в нашем государстве, действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников.
Первое. Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать «не чистое» жилье, недобросовестные приобретатели снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
В моей практике не раз встречались прецеденты, когда покупатели, забывая все на свете, приобретали квартиру, но в последующем выяснялось, что она либо стоит под арестом (снять на время арест с квартиры для ее продажи для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых в течение очень не долгого времени узнают правоохранительные органы. Это могут быть поддельные решения суда, поддельные завещания, поддельные свидетельства о смерти, поддельные договоры социального найма и передачи квартиры, а так же поддельные инвестиционные договоры, другие документы. Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства – шансы, равные практически нулю.
Второе. Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.
Третье, на что следует обратить внимание — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем изучения вписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги.
Четвертое. Собственник и прописанные с ним лица — это тот круг, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник — постарайтесь определить на вид болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить медицинское учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД и НД. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров.
Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверки, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас – нового собственника, в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной. Суды просто таки «завалены» такими гражданскими спорами.
Пятое. Не плохо запрашивать и изучать документы БТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс Продавцу. Почему? Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы – Покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив кадастровый паспорт и экспликацию, причем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить не малые средства, как на ремонт жилья, так и на оформление бумаг, чтобы оплатить штрафы и привести квартиру в первоначальное состояние. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.
Шестое. Реальная стоимость квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества в десятки раз. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.
Седьмое. По расширенной истории квартиры в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию на основании документа УФМС (паспортного стола) – домовая книга, необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома – это 100% незаконная сделка по реализации квартиры. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. Однако с учетом скорости работы наших органов государственной власти, как показывает практика, страдают в основном невинные покупатели.
Восьмое. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца. То же самое, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.
Девятое. Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы имеет полное право и прописаться в квартиру и проживать в ней.
Десятое. Обратить внимание также следует, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.
Одиннадцатое. Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росреестр (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.
В завершении указанного материала могу с уверенностью утверждать, что на вторичном рынке жилья можно проверить любую квартиру и практически на 100% обезопасить себя от риска судов, арестов и изъятие столь долгожданного приобретения.
Адвокат Сухов Олег, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»